LA INDEPENDIZACION DE UNA PROPIEDAD

PAUTAS. LE SERÁ ÚTIL PARA ENTRE OTRAS COSAS HIPOTECARLA, YA SEA TODO O PARTE, O PARA VENDERLA

Es conveniente para división y partición entre copropietarios.

Debe constar que el terreno independizado fue parte de otro inscrito

El reconocimiento legal de la existencia de una obra, denominado declaratoria de fábrica, se encuentra sujeta al reglamento que rige esta actividad y se realiza mediante la declaratoria que realiza el propietario.
Pero una vez efectuada la declaratoria de fábrica se pueden realizar otros actos como, por ejemplo, la independización de la propiedad, que puede servir entre otras cosas para hipotecarla, ya sea toda o parte de ella, o también venderla (departamentos, local comercial, entre otros).

También es conveniente para realizar una división y partición entre los copropietarios, anticipo de legítima herencia a varios hijos, entre otros casos.

La independización es el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.

El Registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada. En el caso que el terreno a ser independizado cuente con declaratoria de fábrica inscrita, deberá describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.

Requisitos:

1. Documento privado con firmas autenticadas por notario, en el que consta la solicitud de independización formulada por el propietario con dominio inscrito, indicando el área, linderos y medidas perimétricas de la porción que se desea independizar, así como la que corresponde al inmueble después de la independización. Se debe describir el inmueble de manera que no pueda ser confundido con otro.
2. Cada inmueble debe contar con acceso directo desde la calle.
3. Derecho de pago 0.36% UIT por derecho de calificación y 0.24% UIT por derechos de inscripción.
4. Recibo de pago de derechos registrales.
5. Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Reglamento interno
En el caso del Reglamento Interno una vez efectuada la Declaratoria de Fábrica en el caso de un edificio de departamentos o quinta, es importante contar con este instrumento que facilitará efectuar legalmente muchos trámites, cuando así lo exige la circunstancia.
Además, permite normar la convivencia y administración de un edificio de departamentos o quinta, sobre todo en estos tiempos que la masiva construcción de edificios de departamentos exige contar con este documento.

Exigencias:

1. Escritura pública que contiene el reglamento interno en el que debe constar, entre otros, la nominación del presidente de la junta de propietarios, salvo que no exista pluralidad de propietarios; la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, con indicación del área construida y el uso al que están destinadas.
2. La declaratoria de fábrica respectiva debe encontrarse inscrita, en su defecto debe solicitarse su inscripción conjuntamente con el reglamento interno, deberá inscribir dicha numeración.
3. Por derecho de pago 1.08% UIT por derecho de calificación y 0.24% UIT por derechos de inscripción.
4. Recibo de pago de derechos registrales.
5. Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

Tipos
Mediante procedimiento de regularización de edificaciones, (aplicable para edificaciones terminadas hasta el 20 de julio de 1999).

Procedimiento regular (aplicable a edificaciones iniciadas a partir del 21 de julio de 1999).

Declaratoria de fábrica regular por escritura pública (aplicable a edificaciones iniciadas a partir del 21 de julio de 1999).

_{Fuente: Diario El Peruano 22.04.2009 Pag.10.}