Estimado Sres Arrienda:
Estoy pasando por una situacion desesperada. Mi familia y yo habitamos por mas de 40 años en un departamento que pertenecio a una srta que fallecio hace unos 5 años, al no tener hijos todos sus bienes pasaron a manos de una sucesion intestada, conformada por sus sobrinos, los cuales nunca se pusieron de acuerdo con el destino de las propiedades, solo uno de ellos se acerco a nuestras casas a manifestar su voluntad de vendernos los predios a precios accesibles ya que somos personas de trabajo sin mayor fortuna economica, pero habia un abogao que se dedicaba al cobro de los arriendos.
Este abogado hace algunoss años dejo de venir a cobrar los alquileres por que los vecinos le exigimos algun documento donde se le faculte a estos cobros ya que los dueños nos dijeron que ya no le hagamos pagos a el, ademas quiso arrendarnos un segundo predio si actualizabamos nuestros pagos, pero este mismo ofrecimiento lo hizo a dos vecinos mas de quienes recepto esta amortiguacion y termino siendo un lio que llego a la comisaria.
Ahora en diciembre pasado mi familia quiso actualizar el pago de arbitrios pero no lo pudimos hacer por que en la municipalidad la quinta aparecia como un predio vacio sin departamentos, y lo peor de todo es habernos enterado que en diciembre del año pasado se hizo la venta del inmueble.

No sabemos que hacer, que medidas tomar para enfrentar esta situacion ni sabemos que medidas tomar para saber si esta ha sido una venta ficticia del parte del abogado por que aun la venta no se ha inscrito en los registros publicos, ya que el año pasado este abogado le ofrecio uno de los inmuebles a un inquilino por $15000 dolares.

Por favor espero su respuesta, ninguna de las familias que habitan esta quinta y las otros tres predios deseamos perder nuestros hogares, ya que en la mayoria de de los casos han sido ocupados por nuestras familias desde que han sido construidas, eso es mas 70 añ0s, por favor ayudennos, muchas gracias.
Priscila G.P.

Estimada Srta. Priscila G.P.,

Entiendo su preocupación. Revisados los hechos vemos 3 salidas:

1. Tramitar en registros públicos una copia simple de la ficha o
partida registral del departamento. Desde este punto se podría
realizar un estudio de titulos y determinar la situación legal del
inmueble, inclusive de existir una compraventa del predio que Uds.
desconozcan se podría pedir la visualizacion del titulo archivado de
esa inscripcion, obtener copias y determinar la legalidad de los
documentos presentados a registros públicos ya que en estos casos es
muy posible que existan documentos falsificados, inclusive habría que
llevar el testimonio de compraventa a la notaria que lo emitió para
confirmar si la firma y el documento es legitimo. De encontrarse una
irregularidad, Ud. deberá contactarse con al menos uno de los sobrinos
y éste deberá entablar una demanda judicial con el objetivo de anular
ese asiento registral de transferencia de dominio e inscribir esa
sentencia en la partida del predio.

2. Dependiendo de si el actual propietario registral hace seguimiento
de su propiedad y si todos los vecinos estan de acuerdo, conjuntamente
todos Uds. al habitar los predios en forma continua, pacífica y
pública por mas de 10 años, podrán iniciar cada uno de forma
independiente en cualquier notaria, que es la via mas rapida pues dura
casi 2 meses, la declaracion de prescripcion adquistiva de dominio
respecto de los predios. Con el acta que emita el notario despues de
realizar publicaciones y transcurrido el plazo de ley para que el
propietario registral se oponga, registros publicos inscirbira la
propiedad a su nombre. Para esto deberá contar con documentacion que
acredite su tenencia por el tiempo indicado asi como presentar
testimonios de entre 3 a 6 personas. Si la compraventa que
supuestamente ha realizado el abogado aun no se ha inscrito y la
partida no esta bloqueda, entonces el propietario registral debería
ser aun la señora fallecida por lo que el abogado no podrá oponerse a
la prescripcion pues no tiene legimitidad para hacerlo.

3. Organizar a los sobrinos para que realicen la division y particion
de la masa hereditaria y adquirir los inmuebles mediante contratos de
alquiler-venta, los cuales se deberán inscribir en la partida de cada
predio y asi asegurarse que si los dueños venden a otro el inmueble,
éste comprador no podrá inscribir esta transferencia ya que el
contrato de alquiler esta inscrito.

Espero haber podido ser de utilidad a su caso, y no dude en realizar
mas consultas de tenerlas.

Saludos cordiales,

Servicio de Atención al Cliente
Arrienda.Org
sac@arrienda.org

UN PROPIETARIO SE FUE ADEUDANDO MANTENIMIENTO, LUEGO VENDIO SU DEPARTAMENTO. ¿LA DEUDA LA ASUME EL NUEVO PROPIETARIO?. SI ES ASÍ, CUÁL ES EL MARCO LEGAL PARA EJERCER ESTA COBRANZA.

CONSULTA FINAL: LOS PROPIETARIOS DE LOS DEPARTAMENTOS SUPERIORES TAMBIEN SON DUEÑOS DE LOS AIRES SOBRE LAS ÁREAS DE SUS DEPARTAMENTOS, EN LOS CUALES HAN REALIZADO CONSTRUCCIONES ALIGERADAS E INSTALACIONES DE AGUA Y LUZ (PARA HACERSE UN GIMNASIO, ESTUDIO, LAVANDERIA AREA DE REUNIONES CON BAR). ELLOS AHORA ¿DEBEN PAGAR MÁS MANTENIMIENTO?. PORQUE SIEMPRE SE HA PAGADO EN PROPORCIÓN AL AREA DEL DEPARTAMENTO Y ELLOS DICEN QUE POR SER SIMPLES TECHOS NO TIENEN QUE PAGAR. SE PUEDE RECURRIR A LA MUNICIPALIDAD PARA QUE CALIFIQUE LA SITUACION.

Estimado señor,

Agradecemos su consulta.

A continuación pasaremos a absolver las consultas formuladas:

Consulta 1:
UN PROPIETARIO SE FUE ADEUDANDO MANTENIMIENTO, LUEGO VENDIO SU DEPARTAMENTO. ¿LA DEUDA LA ASUME EL NUEVO PROPIETARIO?. SI ES ASÍ, CUÁL ES EL MARCO LEGAL PARA EJERCER ESTA COBRANZA

Respuesta:

La obligación del pago de los gastos comunes recae sobre el poseedor del inmueble (propietario, arrendatario, comodatario, etc) durante el tiempo que mantenga dicha calidad. En eses sentido, el nuevo propietario asumirá los pagos por gastos comunes desde la fecha de adquisición del predio, no pudiendo imputársele la titulares de las deudas a cargo del antiguo propietario. En todo caso la Junta de Propietario podrá demandar judicialmente con los recibos impagos, mediante proceso ejecutivo, la cancelación del los mismos pudiendo solicitar la adopción de medidas cautelares sobre los bienes del deudor (sobre sus cuentas corriente por ejemplo) a fin de asegurar el pago.


Consulta 2:

LOS PROPIETARIOS DE LOS DEPARTAMENTOS SUPERIORES TAMBIEN SON DUEÑOS DE LOS AIRES SOBRE LAS ÁREAS DE SUS DEPARTAMENTOS, EN LOS CUALES HAN REALIZADO CONSTRUCCIONES ALIGERADAS E INSTALACIONES DE AGUA Y LUZ (PARA HACERSE UN GIMNASIO, ESTUDIO, LAVANDERIA AREA DE REUNIONES CON BAR). ELLOS AHORA ¿DEBEN PAGAR MÁS MANTENIMIENTO?. PORQUE SIEMPRE SE HA PAGADO EN PROPORCIÓN AL AREA DEL DEPARTAMENTO Y ELLOS DICEN QUE POR SER SIMPLES TECHOS NO TIENEN QUE PAGAR. SE PUEDE RECURRIR A LA MUNICIPALIDAD PARA QUE CALIFIQUE LA SITUACION.

Respuesta:

Por la descripción de las obras realizadas, éstas, bajo la normativa aplicable al caso, califican como una "ampliación" de la fábrica original pues definitivamente tienen una intervención de más de 30m2 sobre al área libre del piso. En ese sentido el propietario de los aires ha debido de tramitar la licencia de obra respectiva ante la Municipalidad distrital donde se ubique el predio y haber comunicado formalmente su inicio y obtenido la aprobación de la Junta de Propietarios, caso contrario la misma es una "construcción ilegal" susceptible de ser demolida por la municipalidad.

Asimismo, es potestad de cualquier vecino el denunciar por escrito, individual o colectivamente, las infracciones de las que tengan conocimiento, y por su parte las municipalidades están obligadas a dar respuesta en un plazo no mayor de 30 días hábiles e imponer las sanciones correspondientes, tales como multas o la orden de demolición.

Al respecto debemos indicar que las normatividad del caso, establece que la obligación de tramitar la licencia de obra por ampliación se debe realizar sin distinción del material utilizado en las obras, que en este caso son "aligerados".

Por otro lado, si el criterio para el pago de los gastos comunes es conforme al Reglamento Interno el del área de área ocupada (area libre+area techada) resulta por tanto válido el exigir al propietario infractor el pago de un mayor monto por mantenimiento por motivo de la ampliaciones realizadas, en tanto mediante una obra de este se modifica la Declaratoria de Fábrica del Edificio y su Reglamento Interno inscrito en Registros Públicos, documento este último donde se precisan los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes a fin de atender los gastos derivados de los mismos. En el presente caso el propietario de los aires ha aumentado su alícuota de participación y por lo tanto su peso en la distribución final de los gastos el cual debe recomponerse.

Definitivamente, esta es una situación conflictiva que deberá ser inicialmente conciliada inicialmente por Uds.., o contratar a un profesional, a fin de llegar a un acuerdo de regularización de la fábrica del edificio mediante acuerdo de Junta. Sólo de haberse agotado todas las formas de negociación de buena fé entre las partes en conflicto, se deberá recién denunciar ante la municipalidad esta construcción ilegal quien podrá ordenar la demolición de las obras, incluso con apoyo de la fuerza pública (policía) de ser necesaria para la ejecución del mandato judicial.

Finalmente, le indicamos que nuestra organización recientemente se encuentra brindando el servicio de administración de edificios de departamentos, por lo que si desea podemos realizar una cotización en base a mayor información que tendría que proporcionarnos.

Base Legal:

- Ley 27157 y su reglamento
- Ley 29090 y su reglamento
- Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades


Saludos cordiales,

christian ravines atúncar

sac@arrienda.org

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Hola,
Mis padres acaban de adquirir un departamento nuevo y junto con los demás propietarios han decidido formar una junta provisional para ir organizándose. Han establecido un monto para el mantenimiento del edificio, y en este caso se están centrando básicamente en la vigilancia del mismo. El edificio cuenta con 32 departamentos, de los cuales sólo han sido vendidos 15. Mi duda radica en cuáles son las obligaciones de la empresa constructora con respecto a los edificios que aún no se vendieron, ¿están ellos obligados a pagar el mantenimiento de tales departamentos?
Asimismo, quisiera aprovechar para saber si ustedes brindan algún tipo de asesoría personal a las juntas sobre éste y otros temas que pudieran ser de interés.
Muchas gracias y felicitaciones por ofrecer este tipo de espacio tan necesario.

María Claudia Silva Vega

Estimada Srta. Silva,

Gracias por la consulta, estamos para ayudarla.

Respecto a la mismo debo indicarle que su racionamiento es correcto, pues como regla general dentro de una junta de propietarios (sin distingo de si esta formalmente constituida o no) son los propietarios de las zonas exclusivas (departamentos) los obligados a pagar el mantenimiento acordado de la forma pactada en el Reglamento Interno (especie de reglas de convivencia) de dicha Junta (en su caso menciona que el pacto se mantiene provisionalmente a nivel privado). En ese sentido los gastos de mantenimiento de los departamentos no vendidos por la constructora son responsabilidad de ésta última, el problema es que su cobro no será exigibles a nivel judicial en caso que no hubiere un acuerdo debido a que la Junta de Propietarios aún no esta formalizada.

Debo mencionar que para proceder a inscribir en registros públicos este reglamento interno y paralelamente la Junta, previamente debe inscribirse una declaratoria de fabrica de la edificación (adjuntando la resolución de obra emitida por la municipalidad que corresponda) y se debe haber la independización de cada departamento.

Arrienda brinda el servicio de asesoría legal en esta materia así como la administración de la junta, que conforme a la ley 27157 puede ser encargada a un tercero distinto de los propietarios. Podemos realizar una cotización por lo servicios antes mencionados si son de su interés y para lo cual se tendría que coordinar una cita a efectos de recoger una visión general sobre la situación legal de su junta de propietarios.

Sin otro particular, quedo de ud.

Saludos cordiales,


christian ravines atúncar

administrador

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Buenos días, quisiera nos asesoren con el tema del Mantenimeinto del Edificio, es decir:
Somos 17 Propietarios de un edificio de 35 Dptos, la Constructora aun no vende todos, pero indica que no le corresponde asumir la cuota de mantenimiento por los dptos no vendidos.
Tenemos varias incertidumbres qué quisieramos responder, pero con base legal, es decir:

- Existe alguna ley que obligue a la constructora a hacer entrega del Edificio? ( por el tema de áreas comunes) necesiame reclamar sabiendo si tenemos amparo legal.

- Existe alguna Ley que obliga a la constructora a asumir el mantenimiento delos Dptos no vendidos?

Gracias por responder, si necesitaramos algo mas y su servicio fuera mas personalisado pro favor avisanos.

Atentamente,

SSV

Estimada Srta. Silva

Comprendemos su consulta y le adelantamos que es una situación que ya
se ha vuelto muy común dentro de este boom inmobiliario que se vive en
el pais.

En primer lugar, al tratarse de un edificio de departamentos nos
encontramos frente a una edificacion sujeta necesariamente al Regimen
de Propiedad Horizontal cuyo marco legal esta dado por la Ley 271571,
su reglamento aprobado por el Decreto Supremo 008-2000-MTC y sus
modificatorias, así como por la Ley 29090 y su reglamento aprobado por
Decreto Supremo 024-2008-Vivienda.

En segundo lugar, es muy importante conocer si el edificio tiene
reglamento aprobad$o e inscrito en los registros públicos. Este
documento determina, entre otras cosas, las reglas de convivencia
básicas entre los propietarios así como la regulación de los gastos de
mantenimiento.

Si la constructora no ha tomado la iniciativa, aunque legalmente puede
hacerlo, entonces tenemos la salida u opción que el 50% de los
propietarios, computados por cabeza y no por su participación
porcentual respecto a las areas comunes, pueden aprobar este documento
y constituir la Junta de Propietarios formalmente nombrando a su
respectiva directiva.

En cuanto a su última interrogante, debemos indicarle que legalmente
los "propietarios registrales" de los predios son los obligados a
asumir los gastos de mantenimiento. En ese sentido, estarán obligados
al pago de las cuotas de mantenimiento aquellos propiedad cuya
propiedad esta inscrita en registros públicos, inclusive la
constructora respecto de aquellos departamentos que se mantengan a su
nombre en registros públicos.

Sin embargo las constructoras aprovechando que mientras vendan los
departamentos y no se hayan inscrito las transferencias de propiedad
de dichos predios, seguramente porque no estan independizados,
figurará como el propietario de toda la fábrica y será el único
obligado a asumir el pago de las cuotas sin tener a algun otro
"propietario" con derecho a exigirle su cumplimiento. Es por este
motivo, que le recomendaría que los compradores de los 17
departamentos convoquen a una junta y aprueben este reglamento interno
y lo inscriban en los registros públicos, de forma tal que al tener
una junta de propietarios constituida conforme a ley recien tendrán
derecho y por lo tanto exigir legalmente a la constructora el pago de
sus cuotas.

Esperamos haberle sido de ayuda, y como podrá ver en nuestra web,
nuestra organización brinda el servicio personalizado de asesoría
legal y administración efectiva de juntas de propietarios. Tenemos
experiencia en el rubro y estamos a su disposición en cualquier
momento.

Saludos cordiales,

Servicio al Cliente
Arrienda.org
www.arrienda.org

Iniciamos este foro con el objetivo que puedan plasmas sus consultas, las mismas que serán respondidas a la brevedad posible.

Saludos cordiales.