Estimado Sr. Luque,

Respecto a sus consultas tenemos los siguientes comentarios:

1. Que acciones podemos tomar como inquilinos incomodos, contra el inquilino fumador y contra el propietario
En primer lugar deberá recibir el reglamento interno del edificio, de existir este documento.

En segundo lugar, en lo que respecto a un respaldo legal para defender su calidad de vida podemos mencionar que existe el artículo 924° del Código Civil según el cual "Aquel que sufre o esta amenazado de un daño porque otro se excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnizacion por los daños irrogados."

2. Que acciones puede tomar el propietario contra el inquilino fumador

Ante estos actos perturbatorios de su posesión se puede plantear un INTERDICTO DE RETENER para que cese la perturbación.
La perturbación es una conducta que lesiona la posesión. El que sufre la perturbación es el poseedor y no el bien. No toda conducta que
afecta la posesión puede ser cuestionada a través del interdicto. Para que la posesión sea tutelada, la perturbación debe tener las siguientes características:
a) Debe ser de hecho y no de derecho. El Código Procesal Civil se refiere a esta característica en los artículos 600 y 606. El primer
artículo dice que en la demanda deben expresarse los hechos en que consiste el agravio. El segundo señala que la perturbación puede consistir en actos materiales o de otra naturaleza como la ejecución de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso.
Las perturbaciones de hecho consisten en todos aquellos actos materiales realizados contra la posesión. A modo de ejemplo pueden darse
los siguientes casos: el corte del fluído eléctrico de un inmueble, la instalación de trancas en la vía pública que dificulten el ingreso a una
propiedad, los ruidos que molestan al poseedor, etc.
Los actos de derecho como la interposición de una demanda, las notificaciones judiciales y en general todo acto jurídico que niegue o
contradiga el derecho de posesión, no constituye perturbación.
b) El acto perturbatorio debe realizarse contra la voluntad del poseedor. Si el poseedor consiente con la instalación de trancas en la vía
pública, por ejemplo, las molestias que le causen el acceso a su propiedad no constituyen perturbaciones.
c) Las lesiones de hecho legítimas a la posesión no son perturbaciones. Imaginemos el caso de una discoteca que tiene licencia de
funcionamiento y está autorizada a poner música hasta altas horas de la noche. Los vecinos no podrían interponer interdictos de retener para que cesara la música.
d) Las amenazas no constituyen perturbaciones. Ahora bien, como decíamos anteriormente el que sufre la perturbación es el poseedor. En este sentido podría ocurrir que para un poseedor un acto determinado sea una perturbaciónmientras que para otro no. Por ejemplo, una persona que se relaja con la música de una discoteca ilegal y otra que le impide dormir. ¿Cuál debe ser el criterio que deben utilizar los jueces para calificar un acto material como perturbatorio? Una alternativa sería utilizar como parámetro el comportamiento del "hombre promedio". Pero en el Perú pueden haber diversos "hombres promedios". Creemos que para que un acto constituya perturbación, debe ocasionar una alteración en la posesión que dificulte que ella se ejercite como se había ejercitado antes del acto perturbatorio. El caso de la persona que no duerme con la música puede ser ilustrativo. Si con anterioridad a la apertura de la discoteca la persona tampoco podía dormir, la música no habría modificado en forma alguna su posesión.

No se requiere un plazo de posesión determinado para utilizar el interdicto.

En el caso de la perturbación permanente cada momento constituye una nueva perturbación. La diferencia con la perturbación repetida
es el lapso de tiempo que existe entre perturbación y perturbación, por lo que cada momento habilita al poseedor para que interponga el interdicto de retener. El hecho que fundamenta la demanda lo configura cada perturbación, a cada momento, y no el origen de ella.
Cuando se produce una perturbación no hay plazo para plantear el interdicto.

3. Podemos dejar de pagar al propietario para que haga algo?
Esta opción no es recomendable pues le generaría problemas legales innecesariamente.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
Servicio de Atención al Cliente
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sac@arrienda.org

Buenas Tardes, mi consulta es ¿que garantías tengo al alquilar un inmueble que aún no está desocupado? El dueño dicen está en Chile, y la qué firmará el contrato dice ser su madre y quiere que le den el dinero de 2 meses de garantía y un mes adelantado (total US$ 1500) en la mano y que a fin de mes recién me darían la llave, cuando el inquilino actual se mude. ¿Como debo proceder?, pues no quiero arriesgar mi dinero.

Estimada Srta. Luisa

En torno a su consulta salta el típico problema del alquiler en la ciudad de Lima de firmar contrato con personas distintas al dueño que no tienen representación (poder) del mismo, lo que genera básicamente la imposibilidad de exigir su cumplimiento a nivel judicial en tanto el título en virtud del cual se tiene posesión del bien es un contrato válido pero infeficaz, es decir que no produce efecto jurídico alguno para las partes.

No obstante esto, si de todas maneras desea firmar el contrato, le recomendamos acudir a una Notaria a efectos de legalizar las firmas de los suscribientes así como para entregar al Notario los US$.1,500 mediante un cheque de gerencia, el cual sólo será entregado a la señora una vez que el Notario presencie la entrega de las llaves. La entrega del cheque al Notario se denomina "encargo de confianza".

De este modo la señora tendrá la confianza de recibir el dinero y Ud. la seguridad de haber recibido el bien, sin perjuicio del comentario contenido en el párrafo anterior.

Esperamos haber podido ayudarle.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
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En una propiedad que he adquirido, la junta de propietarios ha decidido que todos los costos de mantenimiento se dividan entre el número de apartamentos totales y no por el porcentaje. Paga igual el que tiene un apartamento de 65 metros que el que tiene 170 metros. ¿Esto es legal?
Saludos cordiales,

Estimado Alfredo,

Esta decisión de la junta es legal siempre y cuando se haya tomado contando con el quorum y mayoria calificada requerido por el reglamento interno de la junta.

Saludos,

Servicio de Atención al Cliente
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Hola Sres:
Quiero que me asesoren en un tema, soy la administradora de un edificio de 22 dptos, soy propietaria de uno de ellos y resido alli desde el 2003, este año se mudó a uno de los dptos, la hija del propietario, de por sí es una señora super conflictiva y todo lo ve gritos y malos tratos, se ha peleado con todos y no le habla a nadie y decidió no pagar el mantenimiento desde octubre, eso no es todo, se acordó suspenderle el servicio de vigilancia y correspondencia, es decir nadiea le abre la reja de entrada al edificio para que ingrese con su auto, y tanto ella como su pareja abren violentamente las rejas y tiran el candado a charcos de agua , es decir encima que no pagan maltratan los bienes del edificio y eso ocaciona gastos de reparación y otros.. que se puede hacer ?? gracias por la respuesta.

¿Existe alguna contingencia por no pagar beneficios sociales a los vigilantes? De ser así, mediante qué documento se debe dejar constancia de dichos pagos? Actualmente, la junta de propietarios sólo recibe "Recibos de Caja" por parte de ellos, no existe contrato firmado.
Adicionalmente, quisiera saber si los beneficios se calcularían de la misma forma que a una trabajadora del hogar (ejm. 15 días de vacaciones en vez de 30 días, etc.)

Estimada Srta. Ariadna,

Todo trabajo subordinado genera una relacion de trabajo. Las juntas de propietarios si bien no son personas juridicas para efectos laborales son susceptibles de tener trabajadores a su cargo. Un vigilante que cumpla un horario, reciba ordenes o instrucciones así como amonestaciones u otra sancion, implica que es un trabajador con derecho al pago de sus beneficios sociales completas como cualquier otro trabajador de la actividad privada.

Sin embargo, si se trata de una persona que solo viene por unas horas específicas podríamos sustentar con suficiente base legal, que estamos ante un trabajador independiente y por lo tanto deberá tener suscrito con la junta de propietario un contrato de locacion de servicios y deberá entregarles recibos por honorarios. Asimismo existe la obligacion legal para estas personas que brindan servicios de seguridad patrimonial (casas de la cuadra por ejemplo) de obtener una autorizacion de la Discamec.
Sobre el calculo de los beneficios, si resulta posible aplicar las normas laborales del régmen especial de trabjadores del hogar a los vigilantes del edificio por ejemplo.

En vista de las eminentes contingencias laborales/tributarias que tienen actualmente, les recomiendo efectuar una auditoria espécifica PREVENTIVA sobre dichas materias, la misma que gustosamente podemos cotizarle.

Saludos cordiales,

Christian Ravines A.
sac@arrienda.org
www.arrienda.org

la pregunta puntual es si es que como constructor estoy infringiendo alguna ley, si entrego dptos. a los propietarios para vivir en ellos sin contar con la conformidad de obra.

gracias

Estimada

La conformidad de obra viene a ser el pronunciamiento administrativo que dar por finalizadas obras, las mismas que se entienden ajustadas a la normativa de edificaciones.

En ese sentido, resulta evidente que entregar departamentos sin contar con dicho acto administrativo, le generará responsabilidad civil e incluso penal, en tanto se le podría denunciar por el delito de exposición al peligro.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
sac@arrienda.org