El propietario no puede hacer una obra distinta a la cual le han dado autorizacion, esto se puede denunciar a la municipalidad para vengan a hacer una inspeccion ocular.

Mas que la firma de los propietarios es la presentacion de un acta de junta de propietarios que autorice la modificacion de la fabrica del edificio.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
sac@arrienda.org

Tenemos un nuevo propietario en el edificio. Este ocupa el primer piso. Esta haciendo cambios al departamento y con ella ha hecho una piscina en el area que separa nuestro edificio con otro colindante. El problema es que el medidor de agua y facturacion viene en un solo recibo para todo el edificio. Hasta ahora al no contar con una Junta de Propietarios solo habiamos acordado que todos los departamentos pagaramos en igual porcentaje ya que salia a un promedio de 25 soles por departamento, algo aceptable. La primera duda es que al no ser consultados de esta construccion que podriamos hacer en caso la mayoria no desee que esa piscina exista. Mi segunda consulta es que al haber departamentos que no tienen cochera y departamentos mas grandes unos de otros (es el caso del primer piso que ocupa toda la planta mientras que el segundo y tercero tienen 2 departamentos por piso), como podriamos hacer para evaluar la division de gastos de areas comunes en porcentaje. Cual sería el porcentaje que le corresponderia (cual es el criterio razonable) y este afecta tambuen en el voto??? osea si el depa es mas grande el voto pesa mas??? y en los gastos que generan la pintura de fachada y mantenimiento de bombas o cisternas tambien aplicaria el criterio del porcentaje y deberia pagar tambien el propietario de los aires???
Por ultimo el techo tiene otro propietario pero no hay nada construido mas que un deposito y una habitacion prefrabricadas que no llegan a los 30 mts de area. Juridicamente se que no existe, le corresponderia pagar mantenimineto??? De antemano muchas gracias.
P.D.

En primer lugar debo preguntarte si tienen Reglamento Interno, si no es entonces es el momento indicado para regularizar estas situaciones conflictivas.

Respecto a la piscina, esta construccion si ha sido realizada dentro de su propiedad no existe la necesidad de tener permiso de la Junta, pero si lo hizo en un área comun entonces si debió tenerla, y cualquier vecino puede pedir a la municipalidad que constate que esa obra se realizo careciendo de licencia y de autorizacion de la junta de propietarios a efectos que la tapen.

Respecto al consumoi de agua, es lógico que tener una piscina genera un mayor consumo de agua en comparacion de un dpto sin este beneficio. Dado que todo el consumo se cobra en un solo recibo no hay forma de discriminar el consumo individual de cada dpto. Lo que pod´rian hacer es calcular cuanto es el estandar de consumo mensual en m3 que genera mantener limpia una piscina, multiplicar dicha cantidad por el costo de cada m3 que figura en el recibo y restárselo proporcionalmente entre todos los vecinos que no tienen pisicina.

Respecto al criterio razonable para la distribucion de los gastos comunes es que se adopte el de áreas (m2), por lo que a mayor metraje tenga mayor gasto asumiré.

Respecto al voto es indistinto la cantidad de metros que posea un propietario, legalmente se debe seguir el metodo decision por mayorias en el que cada propietario tiene un voto y así estan todos en igualdad de condiciones.

Respecto de los gastos de pintura y mantenimiento, todos los propietarios de area exclusivas estan obligados a contribuir con los gastos comunes, salvo que su Reglamento interno disponga excepciones.

Respecto a la construccion en el techo, mientras esta no exista juridicamente será inviable el poder exigir cualquier tipo de cobro, lo que correspondería sería que se derriba dicha fabrica por ser una construccion ilegal, o en todo caso que se regularice la situacion modificando la fabrica del edificio adicionando esos metros cuadros al área construida y redistribuyendo los porcentajes de participacion en los gastos comunes.

Saludos cordiales,

Atte.,

Christian Ravines
sac@arrienda.org

Buenos dias:
Tengo una duda... con mi hermana hemos alquilado unas habitaciones que estan divididas como cocina y dormitorio en el 5to. piso que es la azotea de un edificio, ya va ser un año y en vacaciones viene de vez en cuando la familia (mama papa hermanos ) de visita, lo incomodo de esto es que en el edificio no hay reglamento interno solo en el contrato esta estipulado las faltas etc. que estan en el codigo civil. bueno resulta que un vecino esta que se queja con el propietario de que viene gente a visitarnos que se sienten incomodos y cuanod hacemos reuniones familiares usamos parte de la azotea para algunas parrilladas .. mi pregunta es.. si yo viiendo en la azotea puedo hacer uso de cierta parte.. aunque no este estipulado en el contrato o donde encuentro algun reglamento acerco del uso de la misma.

gracias por su respuesta

Estimada Srta. Irina,

Entiendo que Ud. alquilo unas habitaciones en una azotea. Lo que se puede hacer en la azotea depennderá si es un área común o una seccion exclusiva propiedad de una persona en particular.

En el primer caso, se requiere que expresamente la junta de propietarios le autorice el uso del área de la azotea que no ha sido alquilada.

En el segundo caso, soo bastará que el propietario de la azotea le autorice el uso de la zona que ha sido objeto del contrato.

Atte.,

Christian Ravines
sac@arrienda.org

hOLA QUISIERA SABER LO SIGUIENTE:
1- SI LA CONSTRUCTORA NOS ENTREGO UN REGLAMENTO JUNTO CON EL DEPARTAMENTO ,PERO AUN FALTA INDEPENDIZAR Y DICE QUE AHI LO INSCRIBIRÁ¿ESTAMOS OBLIGADOS A ESPERAR? O PODEMOS INSCRIBIR UNO NOSOTROS.
2-QUE REGLAS HAY PARA JUNTAS EN CONJUNTOS HABOTACIONALES COMO UNIDAD INDIVISIBLE?
3 ¿ BRINDAN CHARLAS INFORMATIVAS COMO SERVICIO DE LA EMPRESA?

Buenas tardes.
¿estoy obligado a obedecer un reglamento no inscrito ya que mi contrato de venta del depa lo señala así? Me parece que no esta adecuadoa ley. estas dudas sobre la adecuación las he puesto en conocimiento del presidente de la junta de mi condominio por carta notarial sin resultado alguno ¿como debo proceder despues de esta carta?

Estimado Sr. Esquivel,

Le explico. Los acuerdo de junta son válidos desde que se aprueba en una sesion con el quorum necesario y con la mayoria de votos señalada por Ley, en caso no se cuente con reglamento interno.

Ahora, el Reglamento Interno es un acuerdo de junta y como tal es válido desde que es aprobado por este órgano, sin importar que este pendiente su inscripción ya que debe quedar muy en claro que la funcion de los registros públicos como regla general es la de ser una fuente de PUBLICIDAD frente a terceros, sólo en casos puntuales tiene efectos CONSTITUTIVOS pero no es el caso de tu consulta.

Si el edificio cuenta con un reglamento interno aprobao en junta que no se encuentra adecuado a la Ley 27157, entonces no es válido en las cláusulas que se opongan a las disposiciones contenidas en dicha ley, por lo que las cláusulas que no entren en conflicto si son validas y exigibles de cumplimiento.

Es deber de las municipalidades el velar por que se cumplan con los acuerdos adoptados en las junta de propietarios por lo que le recomiendo acercarse a la municipalidad distrital y solicite la revisión de su caso.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
sac@hotmail.com
www.arrienda.org

Buenas noches, alquile un departamento el cual firme un previo contrato con la dueña, por la tarde llevo a algunas de mis cosas para ingresar al depa, pero la dueña q vive en el primer piso no me dejo ingresar porque dice que no soy la persona con quien ha realizado el contrato y no me reconoce e incluso me dice q pertenezco a una banda de delincuentes, cosa q no es cierto, ahora necesito q me devuelva el dinero por el cual pague el primer mes y la garantía, pueden ayudarme que puedo hacer

señores necesito que me apoyen estoy desesperada, e incluso eh ido de nuevo para que me devuelva el dinero , pero no me reconoce ayudenme