Vivo en un departamento alquilado y siempre he cumplido con el pago de mantenimiento. Tuve un serio problema económico y me atrasé en el pago 4 cuotas.
Despues empecé a pagar puntual pero siempre está el atraso de esos meses.
Yo estoy tratando de bajar la deuda amortizando al banco una cantidad extra de lo que pago mensualmente. Tambien he manifestadp verbalmente que no se procupen ya que si pienso cancelar esas cuotas, sin atrasarme de nuevo.
Pero se que hainqulinos que deben muchísimo más y no sé si estos se han preocupadopor explicar su caso.
Como consecuencia de esto, no nos quieren abrir la puerta, ni a mi esposo, hijos y empleada,porque tienen ordenes de no hacerlo. Yo he dado llave a toda mi familia para que puedan ingresar.....mi pregunta es: Es justo que a pesar que si tengo una intención de pago, y estoy pagando puntual y haciendo amortizaciones de acuerdo a mis posibilidades, tomen esa actitud hacia mi familia.
La semana pasada una señora, creo que es la vicepresidena o algo así fué muy malcriada con mi esposo y se que se está enfrentando a varias personas de una manera muy abusiva.
No existe alun medio para protegerme, ya que tengo una buena actitud para cancelar mi deuda progresivamente??
El edificio no tiene Junta de Propietarios inscrita en Registros Públicos.
Agradeceré su respuesta, porque creo que cuando hay una intención de pago, esas personas pueden diferenciar los deseos de cumplir con las obligaciones, a diferencia de otros inquilinos.
Debo mandar una carta manifestando que si voy a cumplir como lo estoy haciendo, depositando una cuota adicional, hasta pagar la deuda retrasada??
Gracias

Estimada Sra. Patricia,

En primer lugar, el efecto que su edificio no tenga una junta de propietarios y directiva inscirta en registros públicos es la imposibiidad para ésta de poder exigir judicialmente a Ud. y a cualquier otro vecino con deuda impaga de matenimiento.

En segundo lugar, siendo la junta de propietarios su acreedora lo correcto es que Ud. llegue un acuerdo en Junta de Propietarios que permita establecer un cronograma de pago flexible y que satisfaga a ambas partes y permita reestablecer la armonía del edificio. Actitudes como la adoptada por la administradora resultan discriminadoras no osbtante la existencia de voluntad de pago de parte suya.
Para tranquilidad de la junta, Ud. podría emitir una carta de reconocimiento de deuda al amparo del art. 1205 del Código Civil en la que propone un cronograma de pago que deberá ser aprobado por la junta.
Saludos cordiales,

Christian Ravines A.
sac@arrienda.org
www.arrienda.org

Me pueden cortar el agua por una dueda anterior a mi ingreso al departamento?
Si el reglamento interno del edificio dijiera que el administrador puede hacerlo, eso lo haría legal?

Estimado Nicolas,

No pueden cortarte el agua por este motivo, si te cortan el servicio te aconsejo ir a la comisaria y pedir a un efectivo te acompañe para levantar un acta a efectos de dejar constancia del corte efectuado y mejor si en ese momento puedes hablar con el adminsitrador o presidente de la junta para que sustente el motivo del corte.

Con esto puedes ir a OSINERG o a la Defensoría del Pueblo y solicitar la atención de tu caso.

Debes tener en claro que las deudas son del anterior poseedor del predio y no tuyo.

Saludos cordiales,

Christian Ravines A.
sac@arrienda.org
www.arrienda.org

Vivo en mi edificio 12 años, no tenemos junta inscrita y uno de los conserjes llamo al ministerio de trabajo y solicito una inspección. Nosotros nunca le hemos dado ningun recibo, le pagamos 14 sueldos al año (12 meses más 2 gratificaciones). El Ministerio nos ha pedido asistamos llevando varias cosas que obviamente no tenemos (planillas, rol de vacaciones, etc). Hay sustento para el reclamo del conserje? Que nos aconsejan.

Estimada Srta. Beatriz,

En tanto el trabajador tenga los medios como probar (con documentos básicamente) que existe una relación de trabajo, la denuncia presentada por el trabajador seguramente será declara fundada y el ministerio emitirá la liquidación de beneficios sociales respectiva para saber cuanto se le puede estar adeudando al trabajador (CTS, VACACIONES, ASIGNACION FAMILIAR, BONIFICACION EXTRAORDINARIAS durante el 2009 y 2010, así como el SEGURO LEY de tener mas de 5 años trabajando) e incluso dará aviso a SUNAT y ESSALUD pues existirían tributos y contribuciones impagas además de los aportes previsionales que no se hayan efectuado ni a la ONP o a alguna AFP.

En tanto los beneficios sociales son irrenunciable, porque así lo dispone la Constitución, y ya existe conocimiento de la situación por parte del Minesterio, le aconcejamos conciliar directamente con el trabajador a efectos de elaborar un cronograma de pago acorde con las posibilidades economicas de la junta de propietarios. Deberá apersonarse con todos los recibos que éste trabajador haya firmado dejando constancia de haber recibido sus pagos mensuales y las gratificaciones de julio y diciembre.

Deben considerar también que el Ministerio impondrá multas adminsitrativas por los incumplimientos comprobados a sus obligaciones como empleador.

En adelante debeán tener cuidado con dicho trabajador respecto a medidas que constituyan represalia por la denuncia interpuesta, porque el podría presentar otra denuncia por hostigamiento y los podrían multar.

Detrás de todo esto esta el principio de respectar el ordenamiento juridico vigente, por lo que si existió una relacion de trabajo y como empleador no cumplió con todas sus obligaciones de ley, entonces es el momento de regularizar dicha situación.

Las posibilidades de exito de la denuncia del trabajador dependerá básicamente de los medios probatorios que el pueda presentar para acreditar que trabaja con Uds. desde la fecha que el indique. En ese sentido sólo Uds saben esto.

Para regularizar la situación jurídica de la junta podemos enviarle una cotización de nuestros servicios si así lo requiere.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
sac@arrienda.org
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lamentablemente en el peru, no existe una legislacion eficaz frente a un inquilino que es sinverguenza y sabe las deficiencias de la lñegislacion peruana, pero en fin mi consulta es la siguiente: que se puede hacer frente a un inquilino moroso, que no paga el alquiler, ni tampoco los servicios de luz y agua, se ha iniciado una invitacion a conciliar y nada el muy sinverguenza indica que cuando quiere va a salir, mi madre es anciana y tiene para mantenerse un bien inmueble que lo arrienda y ahora nosotros tenemos que ayudarla incluso frente a este inquilino, se ha abierto un proceso judicial sobre desalojo y ya lleva un año y aun no culmina, apesar que hubo un contrato formal y con firmas legalizadas, en el contrato prevee muchas cosas pero en la practica es dificil de poner en practica como la conclucion anticipada (pues el inquilino se entera que lo han demandado y lo toma a mal y deja de pagar igual lo mismo que nada) y la medida cautelar en el fondo por que requiere que este desocupado estas situaciones no se van a dar en la realidad, a parte de ello el contrato observa una penalidad, pero la gran pregunta es si el inquilino sinverguenza sabe que solo tiene apenas bienes, para poder ejecutar una medida cautelar va a ser imposible, ¿pero es posible ejecutar una medida cautelar sobre los bienes del inquilino que estan en los ambientes arrendados? ¿es posible una medida cautelar preventiva antes de interponer la demanda ejecutiva? y la ultima pregunta un favor ¿como se puede hacer o que deberia contener el contrato para aserla mas eficaz? pues el gobierno no le importa lo que pase con el pequeño arrendador y mi anciana madre tiene que pagar a la sunat por rentas aunque el inquilino no le pague, lejos de ser esto motivo de malos encuentros daño a la salud mental de mi madre y si ustedes pertenecen a una red donde hay abogados por que no promueven una lkey mas eficaz que tenga como norte evitar a los arrendatarios morosos y proteger a los pequeños arrendatarios que con gran esfuerzo hicieron su casita y estan a la deriva con su unico activo, GRACIAS

quiero saber si es legal que el adminitrador del edificio me corte el agua de mi departamento por que no pague una cuota extraordinaria la cual fue en la epoca de otro inquilino ademas quisiera saber si es legal que me suba el mantenimiento es un edficio de 5 pisos el cual en cada psio hay dos departamentos y en el quito piso 4 minidepartamentos en el cual estoy en uno de ellos, no se supone que deberia pagar la mitad de un departamento y no conbrarme como departamento completo?

Estimado Paul,

La respuesta a ambas consultas podrá encontrarlas en el reglamento interno del edificio.

El presidente no tiene capacidad legal alguna para cortar el agua a los inquilinos impagos. En ese sentido, le transcribo el artículo pertinente del Reglamento de la Ley N° 27157, en el que podrá apreciar las funciones para las cuales esta facultado el presidente (que esta actuando también como administrador general) de la junta

Artículo 152.- Funciones:
El Administrador General cumplirá las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y preservación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al día.
d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para su aprobación.
g) Llevar los libros de actas al día, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.

Respecto de la distribución de los gastos comunes del edificio cumplo también con plasmar los articulos pertinente del mismo cuerpo legal.

Artículo 138.- Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes indicados en el artículo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de servicios, el número de personas que ocupan las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de los bienes comunes.

Artículo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas:
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes, ordinarias o extraordinarias, dará lugar a las acciones de cobro permitidas por este Reglamento y la ley. El hecho de que una sección se encuentre o permanezca desocupada independientemente del tiempo de desocupación, no exime a su propietario del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.

Artículo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas:
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de propietarios, podrá interponer demanda de cobro por la vía ejecutiva, sin necesidad de la conciliación previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley.

Respecto de las acciones de cobro ha de apreciarse que mientras no exista junta directiva inscrita en registros públicos, el presidente que ejerce de oficio carece de facultades para exigir judicialmente el pago de las cuotas de mantenimiento.

De continuar este presidente cortando cualquier servicio público que beneficie su predio, le recomendamos interponer un INTERDICTO DE RETENER a efectos de que cesen los actos perturbatorios de su posesión.

Esperamos haberle sido de ayuda,

Christian Ravines A.
Servicio al Cliente
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sac@arrienda.org

Estimados Sres. Consulta.Org, tengo la siguiente consulta:

En un edificio de 6 Dptos (todos alquilados por el mismo propietario), hay una inquilina bastante mayor de edad que es fumadora y el humo ingresa a los
otros Dptos. y resulta incomodo para los otros inquilinos; ya se le trato de hablar a la fumadora pero menciona que ella es bastante mayor y no puede dejar de hacerlo, por otro lado se le hablo al propietario pero menciona que
el es responsable del arriendo del inmueble y no puede hace nada.

Preguntas:

- Que acciones podemos tomar como inquilinos incomodos, contra el
inquilino fumador y contra el propietario

- Que acciones puede tomar el propietario contra el inquilino fumador

- Podemos dejar de pagar al propietario para que haga algo?

Cabe mencionar que el contrato es un contrato regular y no prevee nada al
respecto.

A la espera de sus comentarios.

Atentamente

Jorge Luque
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