Estimado Alfredo,

Esta decisión de la junta es legal siempre y cuando se haya tomado contando con el quorum y mayoria calificada requerido por el reglamento interno de la junta.

Saludos,

Servicio de Atención al Cliente
Arrienda.org

Hola Sres:
Quiero que me asesoren en un tema, soy la administradora de un edificio de 22 dptos, soy propietaria de uno de ellos y resido alli desde el 2003, este año se mudó a uno de los dptos, la hija del propietario, de por sí es una señora super conflictiva y todo lo ve gritos y malos tratos, se ha peleado con todos y no le habla a nadie y decidió no pagar el mantenimiento desde octubre, eso no es todo, se acordó suspenderle el servicio de vigilancia y correspondencia, es decir nadiea le abre la reja de entrada al edificio para que ingrese con su auto, y tanto ella como su pareja abren violentamente las rejas y tiran el candado a charcos de agua , es decir encima que no pagan maltratan los bienes del edificio y eso ocaciona gastos de reparación y otros.. que se puede hacer ?? gracias por la respuesta.

¿Existe alguna contingencia por no pagar beneficios sociales a los vigilantes? De ser así, mediante qué documento se debe dejar constancia de dichos pagos? Actualmente, la junta de propietarios sólo recibe "Recibos de Caja" por parte de ellos, no existe contrato firmado.
Adicionalmente, quisiera saber si los beneficios se calcularían de la misma forma que a una trabajadora del hogar (ejm. 15 días de vacaciones en vez de 30 días, etc.)

Estimada Srta. Ariadna,

Todo trabajo subordinado genera una relacion de trabajo. Las juntas de propietarios si bien no son personas juridicas para efectos laborales son susceptibles de tener trabajadores a su cargo. Un vigilante que cumpla un horario, reciba ordenes o instrucciones así como amonestaciones u otra sancion, implica que es un trabajador con derecho al pago de sus beneficios sociales completas como cualquier otro trabajador de la actividad privada.

Sin embargo, si se trata de una persona que solo viene por unas horas específicas podríamos sustentar con suficiente base legal, que estamos ante un trabajador independiente y por lo tanto deberá tener suscrito con la junta de propietario un contrato de locacion de servicios y deberá entregarles recibos por honorarios. Asimismo existe la obligacion legal para estas personas que brindan servicios de seguridad patrimonial (casas de la cuadra por ejemplo) de obtener una autorizacion de la Discamec.
Sobre el calculo de los beneficios, si resulta posible aplicar las normas laborales del régmen especial de trabjadores del hogar a los vigilantes del edificio por ejemplo.

En vista de las eminentes contingencias laborales/tributarias que tienen actualmente, les recomiendo efectuar una auditoria espécifica PREVENTIVA sobre dichas materias, la misma que gustosamente podemos cotizarle.

Saludos cordiales,

Christian Ravines A.
sac@arrienda.org
www.arrienda.org

la pregunta puntual es si es que como constructor estoy infringiendo alguna ley, si entrego dptos. a los propietarios para vivir en ellos sin contar con la conformidad de obra.

gracias

Estimada

La conformidad de obra viene a ser el pronunciamiento administrativo que dar por finalizadas obras, las mismas que se entienden ajustadas a la normativa de edificaciones.

En ese sentido, resulta evidente que entregar departamentos sin contar con dicho acto administrativo, le generará responsabilidad civil e incluso penal, en tanto se le podría denunciar por el delito de exposición al peligro.

Saludos cordiales,

Christian Ravines
sac@arrienda.org

Estimado Sres Arrienda:
Estoy pasando por una situacion desesperada. Mi familia y yo habitamos por mas de 40 años en un departamento que pertenecio a una srta que fallecio hace unos 5 años, al no tener hijos todos sus bienes pasaron a manos de una sucesion intestada, conformada por sus sobrinos, los cuales nunca se pusieron de acuerdo con el destino de las propiedades, solo uno de ellos se acerco a nuestras casas a manifestar su voluntad de vendernos los predios a precios accesibles ya que somos personas de trabajo sin mayor fortuna economica, pero habia un abogao que se dedicaba al cobro de los arriendos.
Este abogado hace algunoss años dejo de venir a cobrar los alquileres por que los vecinos le exigimos algun documento donde se le faculte a estos cobros ya que los dueños nos dijeron que ya no le hagamos pagos a el, ademas quiso arrendarnos un segundo predio si actualizabamos nuestros pagos, pero este mismo ofrecimiento lo hizo a dos vecinos mas de quienes recepto esta amortiguacion y termino siendo un lio que llego a la comisaria.
Ahora en diciembre pasado mi familia quiso actualizar el pago de arbitrios pero no lo pudimos hacer por que en la municipalidad la quinta aparecia como un predio vacio sin departamentos, y lo peor de todo es habernos enterado que en diciembre del año pasado se hizo la venta del inmueble.

No sabemos que hacer, que medidas tomar para enfrentar esta situacion ni sabemos que medidas tomar para saber si esta ha sido una venta ficticia del parte del abogado por que aun la venta no se ha inscrito en los registros publicos, ya que el año pasado este abogado le ofrecio uno de los inmuebles a un inquilino por $15000 dolares.

Por favor espero su respuesta, ninguna de las familias que habitan esta quinta y las otros tres predios deseamos perder nuestros hogares, ya que en la mayoria de de los casos han sido ocupados por nuestras familias desde que han sido construidas, eso es mas 70 añ0s, por favor ayudennos, muchas gracias.
Priscila G.P.

Estimada Srta. Priscila G.P.,

Entiendo su preocupación. Revisados los hechos vemos 3 salidas:

1. Tramitar en registros públicos una copia simple de la ficha o
partida registral del departamento. Desde este punto se podría
realizar un estudio de titulos y determinar la situación legal del
inmueble, inclusive de existir una compraventa del predio que Uds.
desconozcan se podría pedir la visualizacion del titulo archivado de
esa inscripcion, obtener copias y determinar la legalidad de los
documentos presentados a registros públicos ya que en estos casos es
muy posible que existan documentos falsificados, inclusive habría que
llevar el testimonio de compraventa a la notaria que lo emitió para
confirmar si la firma y el documento es legitimo. De encontrarse una
irregularidad, Ud. deberá contactarse con al menos uno de los sobrinos
y éste deberá entablar una demanda judicial con el objetivo de anular
ese asiento registral de transferencia de dominio e inscribir esa
sentencia en la partida del predio.

2. Dependiendo de si el actual propietario registral hace seguimiento
de su propiedad y si todos los vecinos estan de acuerdo, conjuntamente
todos Uds. al habitar los predios en forma continua, pacífica y
pública por mas de 10 años, podrán iniciar cada uno de forma
independiente en cualquier notaria, que es la via mas rapida pues dura
casi 2 meses, la declaracion de prescripcion adquistiva de dominio
respecto de los predios. Con el acta que emita el notario despues de
realizar publicaciones y transcurrido el plazo de ley para que el
propietario registral se oponga, registros publicos inscirbira la
propiedad a su nombre. Para esto deberá contar con documentacion que
acredite su tenencia por el tiempo indicado asi como presentar
testimonios de entre 3 a 6 personas. Si la compraventa que
supuestamente ha realizado el abogado aun no se ha inscrito y la
partida no esta bloqueda, entonces el propietario registral debería
ser aun la señora fallecida por lo que el abogado no podrá oponerse a
la prescripcion pues no tiene legimitidad para hacerlo.

3. Organizar a los sobrinos para que realicen la division y particion
de la masa hereditaria y adquirir los inmuebles mediante contratos de
alquiler-venta, los cuales se deberán inscribir en la partida de cada
predio y asi asegurarse que si los dueños venden a otro el inmueble,
éste comprador no podrá inscribir esta transferencia ya que el
contrato de alquiler esta inscrito.

Espero haber podido ser de utilidad a su caso, y no dude en realizar
mas consultas de tenerlas.

Saludos cordiales,

Servicio de Atención al Cliente
Arrienda.Org
sac@arrienda.org

UN PROPIETARIO SE FUE ADEUDANDO MANTENIMIENTO, LUEGO VENDIO SU DEPARTAMENTO. ¿LA DEUDA LA ASUME EL NUEVO PROPIETARIO?. SI ES ASÍ, CUÁL ES EL MARCO LEGAL PARA EJERCER ESTA COBRANZA.

CONSULTA FINAL: LOS PROPIETARIOS DE LOS DEPARTAMENTOS SUPERIORES TAMBIEN SON DUEÑOS DE LOS AIRES SOBRE LAS ÁREAS DE SUS DEPARTAMENTOS, EN LOS CUALES HAN REALIZADO CONSTRUCCIONES ALIGERADAS E INSTALACIONES DE AGUA Y LUZ (PARA HACERSE UN GIMNASIO, ESTUDIO, LAVANDERIA AREA DE REUNIONES CON BAR). ELLOS AHORA ¿DEBEN PAGAR MÁS MANTENIMIENTO?. PORQUE SIEMPRE SE HA PAGADO EN PROPORCIÓN AL AREA DEL DEPARTAMENTO Y ELLOS DICEN QUE POR SER SIMPLES TECHOS NO TIENEN QUE PAGAR. SE PUEDE RECURRIR A LA MUNICIPALIDAD PARA QUE CALIFIQUE LA SITUACION.

Estimado señor,

Agradecemos su consulta.

A continuación pasaremos a absolver las consultas formuladas:

Consulta 1:
UN PROPIETARIO SE FUE ADEUDANDO MANTENIMIENTO, LUEGO VENDIO SU DEPARTAMENTO. ¿LA DEUDA LA ASUME EL NUEVO PROPIETARIO?. SI ES ASÍ, CUÁL ES EL MARCO LEGAL PARA EJERCER ESTA COBRANZA

Respuesta:

La obligación del pago de los gastos comunes recae sobre el poseedor del inmueble (propietario, arrendatario, comodatario, etc) durante el tiempo que mantenga dicha calidad. En eses sentido, el nuevo propietario asumirá los pagos por gastos comunes desde la fecha de adquisición del predio, no pudiendo imputársele la titulares de las deudas a cargo del antiguo propietario. En todo caso la Junta de Propietario podrá demandar judicialmente con los recibos impagos, mediante proceso ejecutivo, la cancelación del los mismos pudiendo solicitar la adopción de medidas cautelares sobre los bienes del deudor (sobre sus cuentas corriente por ejemplo) a fin de asegurar el pago.


Consulta 2:

LOS PROPIETARIOS DE LOS DEPARTAMENTOS SUPERIORES TAMBIEN SON DUEÑOS DE LOS AIRES SOBRE LAS ÁREAS DE SUS DEPARTAMENTOS, EN LOS CUALES HAN REALIZADO CONSTRUCCIONES ALIGERADAS E INSTALACIONES DE AGUA Y LUZ (PARA HACERSE UN GIMNASIO, ESTUDIO, LAVANDERIA AREA DE REUNIONES CON BAR). ELLOS AHORA ¿DEBEN PAGAR MÁS MANTENIMIENTO?. PORQUE SIEMPRE SE HA PAGADO EN PROPORCIÓN AL AREA DEL DEPARTAMENTO Y ELLOS DICEN QUE POR SER SIMPLES TECHOS NO TIENEN QUE PAGAR. SE PUEDE RECURRIR A LA MUNICIPALIDAD PARA QUE CALIFIQUE LA SITUACION.

Respuesta:

Por la descripción de las obras realizadas, éstas, bajo la normativa aplicable al caso, califican como una "ampliación" de la fábrica original pues definitivamente tienen una intervención de más de 30m2 sobre al área libre del piso. En ese sentido el propietario de los aires ha debido de tramitar la licencia de obra respectiva ante la Municipalidad distrital donde se ubique el predio y haber comunicado formalmente su inicio y obtenido la aprobación de la Junta de Propietarios, caso contrario la misma es una "construcción ilegal" susceptible de ser demolida por la municipalidad.

Asimismo, es potestad de cualquier vecino el denunciar por escrito, individual o colectivamente, las infracciones de las que tengan conocimiento, y por su parte las municipalidades están obligadas a dar respuesta en un plazo no mayor de 30 días hábiles e imponer las sanciones correspondientes, tales como multas o la orden de demolición.

Al respecto debemos indicar que las normatividad del caso, establece que la obligación de tramitar la licencia de obra por ampliación se debe realizar sin distinción del material utilizado en las obras, que en este caso son "aligerados".

Por otro lado, si el criterio para el pago de los gastos comunes es conforme al Reglamento Interno el del área de área ocupada (area libre+area techada) resulta por tanto válido el exigir al propietario infractor el pago de un mayor monto por mantenimiento por motivo de la ampliaciones realizadas, en tanto mediante una obra de este se modifica la Declaratoria de Fábrica del Edificio y su Reglamento Interno inscrito en Registros Públicos, documento este último donde se precisan los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes a fin de atender los gastos derivados de los mismos. En el presente caso el propietario de los aires ha aumentado su alícuota de participación y por lo tanto su peso en la distribución final de los gastos el cual debe recomponerse.

Definitivamente, esta es una situación conflictiva que deberá ser inicialmente conciliada inicialmente por Uds.., o contratar a un profesional, a fin de llegar a un acuerdo de regularización de la fábrica del edificio mediante acuerdo de Junta. Sólo de haberse agotado todas las formas de negociación de buena fé entre las partes en conflicto, se deberá recién denunciar ante la municipalidad esta construcción ilegal quien podrá ordenar la demolición de las obras, incluso con apoyo de la fuerza pública (policía) de ser necesaria para la ejecución del mandato judicial.

Finalmente, le indicamos que nuestra organización recientemente se encuentra brindando el servicio de administración de edificios de departamentos, por lo que si desea podemos realizar una cotización en base a mayor información que tendría que proporcionarnos.

Base Legal:

- Ley 27157 y su reglamento
- Ley 29090 y su reglamento
- Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades


Saludos cordiales,

christian ravines atúncar

sac@arrienda.org

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