CONSULTAS

Estimado señor,

Agradecemos su consulta.

A continuación pasaremos a absolver las consultas formuladas:

Consulta 1:
UN PROPIETARIO SE FUE ADEUDANDO MANTENIMIENTO, LUEGO VENDIO SU DEPARTAMENTO. ¿LA DEUDA LA ASUME EL NUEVO PROPIETARIO?. SI ES ASÍ, CUÁL ES EL MARCO LEGAL PARA EJERCER ESTA COBRANZA

Respuesta:

La obligación del pago de los gastos comunes recae sobre el poseedor del inmueble (propietario, arrendatario, comodatario, etc) durante el tiempo que mantenga dicha calidad. En eses sentido, el nuevo propietario asumirá los pagos por gastos comunes desde la fecha de adquisición del predio, no pudiendo imputársele la titulares de las deudas a cargo del antiguo propietario. En todo caso la Junta de Propietario podrá demandar judicialmente con los recibos impagos, mediante proceso ejecutivo, la cancelación del los mismos pudiendo solicitar la adopción de medidas cautelares sobre los bienes del deudor (sobre sus cuentas corriente por ejemplo) a fin de asegurar el pago.


Consulta 2:

LOS PROPIETARIOS DE LOS DEPARTAMENTOS SUPERIORES TAMBIEN SON DUEÑOS DE LOS AIRES SOBRE LAS ÁREAS DE SUS DEPARTAMENTOS, EN LOS CUALES HAN REALIZADO CONSTRUCCIONES ALIGERADAS E INSTALACIONES DE AGUA Y LUZ (PARA HACERSE UN GIMNASIO, ESTUDIO, LAVANDERIA AREA DE REUNIONES CON BAR). ELLOS AHORA ¿DEBEN PAGAR MÁS MANTENIMIENTO?. PORQUE SIEMPRE SE HA PAGADO EN PROPORCIÓN AL AREA DEL DEPARTAMENTO Y ELLOS DICEN QUE POR SER SIMPLES TECHOS NO TIENEN QUE PAGAR. SE PUEDE RECURRIR A LA MUNICIPALIDAD PARA QUE CALIFIQUE LA SITUACION.

Respuesta:

Por la descripción de las obras realizadas, éstas, bajo la normativa aplicable al caso, califican como una "ampliación" de la fábrica original pues definitivamente tienen una intervención de más de 30m2 sobre al área libre del piso. En ese sentido el propietario de los aires ha debido de tramitar la licencia de obra respectiva ante la Municipalidad distrital donde se ubique el predio y haber comunicado formalmente su inicio y obtenido la aprobación de la Junta de Propietarios, caso contrario la misma es una "construcción ilegal" susceptible de ser demolida por la municipalidad.

Asimismo, es potestad de cualquier vecino el denunciar por escrito, individual o colectivamente, las infracciones de las que tengan conocimiento, y por su parte las municipalidades están obligadas a dar respuesta en un plazo no mayor de 30 días hábiles e imponer las sanciones correspondientes, tales como multas o la orden de demolición.

Al respecto debemos indicar que las normatividad del caso, establece que la obligación de tramitar la licencia de obra por ampliación se debe realizar sin distinción del material utilizado en las obras, que en este caso son "aligerados".

Por otro lado, si el criterio para el pago de los gastos comunes es conforme al Reglamento Interno el del área de área ocupada (area libre+area techada) resulta por tanto válido el exigir al propietario infractor el pago de un mayor monto por mantenimiento por motivo de la ampliaciones realizadas, en tanto mediante una obra de este se modifica la Declaratoria de Fábrica del Edificio y su Reglamento Interno inscrito en Registros Públicos, documento este último donde se precisan los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes a fin de atender los gastos derivados de los mismos. En el presente caso el propietario de los aires ha aumentado su alícuota de participación y por lo tanto su peso en la distribución final de los gastos el cual debe recomponerse.

Definitivamente, esta es una situación conflictiva que deberá ser inicialmente conciliada inicialmente por Uds.., o contratar a un profesional, a fin de llegar a un acuerdo de regularización de la fábrica del edificio mediante acuerdo de Junta. Sólo de haberse agotado todas las formas de negociación de buena fé entre las partes en conflicto, se deberá recién denunciar ante la municipalidad esta construcción ilegal quien podrá ordenar la demolición de las obras, incluso con apoyo de la fuerza pública (policía) de ser necesaria para la ejecución del mandato judicial.

Finalmente, le indicamos que nuestra organización recientemente se encuentra brindando el servicio de administración de edificios de departamentos, por lo que si desea podemos realizar una cotización en base a mayor información que tendría que proporcionarnos.

Base Legal:

- Ley 27157 y su reglamento
- Ley 29090 y su reglamento
- Ley 27972, Ley Orgánica de Municipalidades


Saludos cordiales,

christian ravines atúncar

sac@arrienda.org

www.arrienda.org